¿Sospechas de fraude?: Una onza de Prevención vale más que 60 Toneladas de Lamentos.

Los buenos tiempos en que se pactaba los negocios confiando en la palabra se han ido tan lejos que ni el telescopio Hubble podría hallarlos.

 

Aún cuando soy joven he sido testigo de suficientes acciones legales ocasionadas por negocios malogrados, los vendedores utilizando trocó psicológicos, y todo tipo de decadencia para hacer que se congele hasta la sangre del más hábil inversionista.

Y viene el calor de la batalla, que desafortunadamente tiene lugar en una de las mejores áreas para ganarse la vida honestamente en bienes raíces: en las inversiones pre-embargos.

 

¿De quién en la responsabilidad?

Algunas veces del vendedor, algunas veces del inversionista.

 

Si tuviera que hacer un estimado de quien causa más problemas, estos serían los vendedores.

 

A lo largo de los años, he escuchado únicamente de un grupo pequeño de inversionistas inescrupulosos que engañaban a propietarios de hogares que pensaban que están obteniendo un préstamo cuando firmaba las escrituras, olvídese los documentos, solamente están tomando un préstamo y se llevan al bolsillo los pagos de la rentas, o algo igualmente malo.

Desde luego, eso sólo son el tipo de incidentes que usted escucha en las noticias.

 

Creo que se debe a “Inversionista Honesto que Compra Casas gana Dinero” no es un titular muy atractivo.

 

La verdadera preocupación, y el enfoque este artículo, son los vendedores, quienes en algunos casos:

  • A. Mienten acerca de su propiedad, acerca a su condición, acerca de su historia, etc. En un intento deliberado de defraudar al inversionista, o
  • B. Vendedor experimentado siente remordimiento luego de que su problema ha sido resuelto, y acusa falsamente en un intento por deshacer lo acordado.

 

¿Cuál piensa usted de estas dos opciones que es la situación más común?

No es la A. A pesar de la antigua expresión “los compradores son mentirosos y los vendedores son peor” que tiene algún grado de verdad, pienso que muchos vendedores de hecho son honestos y buscan una manera de solucionar sus problemas a través de medios éticos.

Y todas las mentiras que ellos digan pueden ser descubiertas con trabajo diligente antes de realizar la compra.

 

Por lo tanto, yo creo que la situación B es la más común en los fraudes que se cometen.

Y cuando digo “se cometen” quiero decir que son una herramienta que utilice el vendedor en un intento errado de es hacer una transacción que es perfectamente legal, utilizándole a usted como su chivo expiatorio de su egoísmo, irracionalidad o ética situacional.

Esto no llega a los titulares, pero es un frequente tema de conversación en la reunión en locales de REIA en donde escuchado historias similares hasta la saciedad.

 

El escenario B es muy común, pero lo es aún más cuando el inversionista que compra bienes antes de ser embargados hace cosas que podrían ser consideradas fraude.

 

A continuación relató tres escenarios inseguros. Los introduciré con una “pepita de oro de sabiduría” que he ganado luego de años de trabajar en red, ver las noticias y de mis experiencias personales, y luego dar en mi opinión acerca del tema con más emoción que Basic Instinct, Don Juan Demarco, y The Notebook combinados.

“Sin importar cuántas veces usted explique cómo sera llevado a cabo el negocio, que tan lentamente usted lo haga, cuántas veces ello le digan a usted que comprendieron, pocketed ellos firmen un document inicial que dice todo en gran detalle en un lenguaje que lo entendería hasta un chico de cuarto grado utilizándole letra de tamaño 16, los vendedores de pre embargos crearán y creerá en sus propias mentes lo que ellos acordarán en el mismo segundo en que reciben el pago.”

 

Si usted no está familiarizado con el concepto de memorias implantadas, solamente recuerde la película Total Recall y usted sabrá exactamente a qué me estoy refiriendo (pero sin tanta violencia).

 

Es un hecho que no debemos olvidar y que siempre debe ser recordado, y enfrentado y utilizado como base en sus decisiones cuando trabaje con vendedores que está muy por debajo de sus pagos.

A continuación le presento tres situaciones inseguras de pre embargo:

1) Solicitarles que firmen documentos en blanco

Pienso que los días del salvaje oeste en donde los vendedores mostraban la casa con un notario móvil y haciéndole firmar las escrituras y documentos en blanco por cada tipo de transacción concebible ( ventas cortas, oferta de dinero, carta de garantía, etc.) en la mesa de su cocina han terminado.

Este tipo de situación de dispare primero y pregunté después tiene todas las características para ser un escándalo en los medios.

 

Mientras que podría ser muy conveniente para el inversionista que todo sea firmado con anticipación y luego llegar al modelo de negociación posteriormente, y a pesar de que el inversionista realmente pueda pensar en los mejores intereses del vendedor, piense como le parecería a un juez si el vendedor dice esto la corte: “ él me hizo firmar todos los papeles en blanco y me dijo que se haría cargo de todo, y yo no sabía lo que estaba haciendo …”

Yo no creo que debamos afrontar una situación así en nuestros negocios – al menos hasta que los inversionistas que trabajan con pre-embargos dejen de ser percibidos como truculentos, culpables hasta que puedan demostrar que son inocentes, lo que calculo que tomará tres veces lo que se demorará el infierno en enfriarse.

2) Permitir que el vendedor permanezca en la casa

No puedo pensar en ningún tipo de transacción más generoso y humano, sin mencionar riesgoso.

 

Para aquellos que apenas comienzan, alquilarle la casa a quien la vende es un juego riesgoso (por mi propia experiencia, nueve de cada diez de ellos omitirán pagar 2 a 3 meses de renta anualmente, lo que al menos que usted tenga dinero, le causara un daño considerable en su flujo de caja.)

Si usted les otorga una opción de recompra, usted está caminando en hielo delgado.

 

Debido, a que si por alguna razón ellos no pueden comprarla de Nuevo (pagos atrasados, mal crédito, situaciones del entorno, detrimento en el valor de la propiedad, etc.) usted se convertirá en la mala persona para exigirles que se vayan con el fin de recuperar su inversión, liberar sus fondos y evitar quebrarse, quemarse y mantener disgustado.

Y si usted alquila de nuevo la casa a un vendedor que usted le compró personalmente, ponga toda su mente a trabajar.

 

Usted podría tener que conducer a la corte más cercana y sentarse allí. – permítame decirle cómo sé esto.

 

Es muy fácil para un vendedor el desear que ellos no hubieran vendido su casa tan intensamente que ellos terminan considerando que ellos todavía son los propietarios, o que deben ser los propietarios.

Y debido a que muy pocos abogados lo conocen todo acerca de este tipo de tratos, no será difícil para ellos que encontrar uno que lo coloque a usted en la silla de la corte.

3) Anticipar dinero antes de realizar el cierre

Imagínese que usted ha encontrado al más amable, más dulce, más inocente vendedor que usted haya conocido.

 

Ellos se encuentran enfrentando un embargo no debido a una falla ocasionada por ellos sino por una enfermedad, un trágico accidente, etc. y ellos lo han intentado todo para subsanar la situación, sin tener éxito.

Finalmente usted los contacta un día dos antes de la subasta y acepta salvarlos del desastre inminente. Pero existe un problema, usted no podrá cerrar el negocio a tiempo.

 

Quizá de la compañía de títulos no puede encontrar el título de la casa con suficiente rapidez, citarle a tiempo, el encargado se encuentra de vacaciones o pasa algo.

Usted nada más puede retrasar la subasta un día más, usted puede cerrar el negocio y convertirse en un héroe.

 

Pero, desde luego lo único que va a comprar el tiempo para desistir la subasta es hacer un préstamo ahora, antes del cierre.

El pobre vendedor tiene su crédito, su dignidad, y su futuro financiero en sus manos. ¿Qué haría usted?

 

A pesar de que lo que voy a decir va en contra de hasta el ultimo principio altruista que siento, yo no daría un avance de ningún dinero antes del cierre aun sigue esto significa que ellos pierden su casa y que yo pierdo un negocio.

Si usted lo hace, usted verá cómo su dulce, racional y agradecido vendedor se transforma ante sus ojos más rápido que un parpadeo.

 

Su dinero se encontrará ligado sin ningún otro recurso legal que obligarlo usted a contratar con fines de compra, lo que conllevará más gasto de dinero y muchos meses de espera, pasando el tiempo y ellos de nuevo caerán en mora y perderán su casa (y su dinero) en un remate.

 

O, usted podría ser demandado después de todo lo que ha hecho y ser acusado de aprovecharse el vendedor, a pesar de que su dinero está siendo retenido como un rehén a su merced. Y aún si usted les hizo que firmarán un documento como medida preventiva antes de pagar su deuda, usted estará en terrenos peligrosos por romper las leyes de créditos, licenciamiento y posiblemente usura.

Estas desventajas hacen que el riesgo no valga la pena.

 

Entónces la enseñanza de esta historia es – en el clima legal actual, la naturaleza de los vendedores una vez que sus problemas han sido solucionados y los inherentes riesgos financieros, es prudente evitar los tres tipos de negocios de pre embargo mencionados anteriormente.

No es suficiente ser honesto y hacer lo que usted ha prometido. Tampoco es suficiente contar con excelente documentación y acuerdos CYA.

 

Estas herramientas ciertamente ayudan en caso de una demanda, pero no piense nip or un minuto que van a prevenir que las demandas sucedan.

 

En vez de eso, usted debe evitar cualquier cosa que medio se le parezca a un fraude, aun sigue esto significa perder algunos negocios (lo que es infinitesimalmente mejor que perder algunos pleito jurídicos – e incluso ganarlos, por todo lo que implica.)

Nada es peor que un pleito jurídico, aún si usted lo gana. Le costará su salario en costos legales (sin mencionar los costos adicionales) así como congelar sus fondos de inversión durante uno o dos años.

 

Esta es una combinación perfecta para arruinar su flujo de caja e incluso podría sacarle del mercado.

En tiempos económicos de crisis, los pleitos se incrementan debido a que todos necesitan dinero.

 

Por lo tanto, si se trata de protegerse a sí mismo contra falsas acusaciones mientras invierte en los pre embargos, una onza de prevención vale más que 60 toneladas de cura.

Artículo traducido y publicado con autorización expresa de REIClub.com
Créditos de las fotos e imágenes: Microsoft Corporation.
Traducción realizada para Realtor Essentials.com por Mónica Yaneth Loeb Willes

 

Alan Brymer

Alan Brymer es el creador de The Assistant Who Pays Their Own Salary (El Asistente que Paga su Propio Salario) y es Fundador y Presidente de the Utah Valley Real Estate Investors Association.

Ha sido inversionista de tiempo completo desde que compró su primera propiedad a la edad de 22 años y ha obtenido millones de dólares en financiamiento privado.

 

La compañía de inversiones de Alan fue mencionada por la Utah Valley Entrepreneurial Forum como una de las “25 Empresas más Importantes que tienen menos de Cinco Años de existencia.”

 

El es invitado frecuentemente como experto en bienes raíces en los medios, incluyendo múltiples programas de televisión, ha sido publicado en 12 magazines en los Estados Unidos y es orador en seminarios y asociaciones a lo largo de los Estados Unidos.

Adicionalmente a su experiencia en bienes raíces, Alan es un experto en sistematizar negocios.

 

Como muchos, él asistió a seminarios y compró cursos, pero encontró que mientras que las técnicas de bienes raíces eran frecuentemente enseñadas, no existían cursos que enseñaran como manejar un negocio en el nivel de detalle que él estaba buscando.

El comenzó a diseñar sistemas para su propia organización, que le han permitido concretar más negocios en menos tiempo cada mes.

 

El ha incorporado estas herramientas a su consultoría y ahora los presenta como un sistema completo de módulos, el primero de su clase para inversionistas en bienes raíces.