¿Sabe usted con Certeza que es un Buen Negocio?

Es muy frecuente que quienes comienzan a invertir en bienes raíces se enfoquen en técnicas de inversión en donde pierden de vista el concepto principal – ¿es éste un buen negocio?

Aprender a reconocer un buen negocio requiere de investigación, capacitación, y sobre todo, experiencia.

 

Existe una buena fórmula para determinar si una compra potencial en bienes raíces es un potencial trato cerrado.

Se trata de un acrónimo sencillo denominado "C.L.E.A.R."

 

Flujo de Caja (Cash Flow)

Una pregunta que debe hacerse, es si esa propiedad aportará a su flujo de caja. Bueno, esto depende de muchos factores, tales como la fortaleza del mercado local de arrendamientos, la tasa de interés del financiamiento y que tanto pague usted de cuota inicial.

También depende si se trata de una unidad para una familia o multifamiliar.

 

Habiendo considerado todos estos factores, el siguiente interrogante es “¿Me suministrará dinero este negocio?”

 

También, formule la siguiente pregunta “¿cómo será el ingreso que le suministrará esta propiedad comparándolo con el de otras propiedades potenciales?”

 

Por ejemplo, una casa que vale US$150,000 y que se arriende por US$1,000 mensuales tiene un mejor potencial de ingresos que una casa que vale US$300,000 y que se arrendaría en US$1,600 mensuales.

Un edificio de cuatro unidades que cueste US$400,000 podría suministrar una renta mensual de US$3,000 en el mismo vecindario.

 

Desde luego, en el caso de que la propiedad vaya a aportarle ingresos es importante conocer si este ingreso es importante para usted.

  • ¿Lo es?
  • ¿Recibe usted algún otro tipo de ingreso?
  • ¿Necesita usted más ingresos o es la valorización más importante para usted?

 

 

No existen respuestas correctas para estas preguntas, pero todos estos son factores que usted debe considerar cuando considere realizar una compra.

 

Apalancamiento (Leverage)

El apalancamiento es importante en el ámbito de inversiones debido a que entre menos dinero pague usted por adelantado en cada propiedad, más propiedades podrá comprar.

Si las propiedades incrementan su Valor, su tasa de retorno subirá exponencialmente.

 

Sin embargo, si las propiedades se deprecian y usted tiene mucha deuda por la propiedad, esto puede resultar en un flujo de caja negativo (ver punto anterior).

 

Dado que los bienes raíces son generalmente cíclicos, los flujos de caja negativos normalmente son un problema que ocurre a corto plazo y pueden ser manejados si usted tiene otros ingresos o reservas de dinero para manejar la contingencia.

“Pagar sin dar dinero de cuota inicial:” este tipo de inversión es muy atractivo para el inversionista que tiene un alto nivel de apalancamiento, pero debe ser utilizado con precaución.

 

Si usted es un jugador a largo plazo, el apalancamiento puede trabajar normalmente a su favor si los mercados en los cuales usted invierte tienden a valorizarse a largo plazo y su ingreso recibido con las propiedades puede pagar la mayoría de la deuda mensual.

 

Equidad

¿Tiene equidad la propiedad que usted está adquiriendo?

 

La equidad puede tomar un gran número de formas, como:

  • Un precio especial
  • Un arreglo potencial
  • Una oportunidad de cambio en la zona
  • Una propiedad mal manejada
  • Un embargo

Existen muchas maneras de crear equidad, pero comprar en la equidad es la mejor opción.

 

Encuentre a un vendedor motivado que desee salir de su propiedad y que esté dispuesto a renunciar a su propiedad por menos del valor del mercado.

O, compre una propiedad que necesite trabajo que pueda ser hecho por 50 centavos por dólar o menos.

 

En otras palabras, si la propiedad necesita trabajos por valor de US$10,000, asegúrese de obtener un descuento en el valor de al menos US$20,000.

 

Valorización

Si compra en las comunidades apropiadas y en el ciclo correcto de bienes raíces puede tener como resultado la valorización y las ganancias.

Sin embargo, estimar el tiempo que durará un ciclo de bienes raíces es muy difícil y puede ser especulativo.

 

Si usted compró propiedades sin equidad o flujo de caja únicamente para tener una valorización a corto plazo, usted está realizando una inversión muy riesgoso.

Realizar compras para obtener una valorización a un largo plazo moderado (de 10 a 20 años) es mucho más fácil y seguro.

 

Observe las vecindades a largo plazo y las tendencias de expansión en la ciudad e identifique áreas que conservarán su valor y que crecerán a un ritmo de 5% al 7%.

Combine esta táctica con una cantidad razonable de flujo de caja y compre con equidad y usted será un inversionista inteligente.

 

Riesgo

El riesgo es una consideración que muy pocos inversionistas hacen. Formúlese esta pregunta, “¿Qué pasaría así mis presunciones son incorrectas?”

 

En otras palabras, ¿tiene usted un Plan “B”? Si usted ha adquirido por la valorización y la propiedad no se ha valorizado, ¿puede usted arrendarla y obtener un flujo de caja positivo?

Si usted compra con una tasa de préstamo ajustable y los valores se incrementan, ¿puede esta posibilidad colocarlo fuera del negocio?

 

Si usted tiene algunos ingresos, ¿puede usted manejar el flujo de caja negativo o quebrará este su cuenta en el banco?

Espere lo mejor, pero prepárese para lo peor.

 

Recuerde, siempre que usted vea una propiedad que desea adquirir, piense en la formula “CLEAR”.

 

Artículo traducido y publicado con autorización expresa de REIClub.com
Créditos de las fotos e imágenes: Microsoft Corporation.
Traducción realizada para Realtor Essentials.com por Mónica Yaneth Loeb Willes

 

William Bronchick

William Bronchick, Gerente de Legalwiz Publications, es un abogado reconocido a nivel nacional, autor, orador y hombre de negocios.

 

El Sr. Bronchick ha estado ejerciendo la profesión legal e invirtiendo en bienes raíces desde 1990, habiendo realizado más de 600 transacciones.

El autor ha sido invitado a numerosos programas en la radio y la TV, tales como CBNC Power Lunch, al igual que ha sido sido destacado en Who's Who in American Business, Money Magazine, the Los Angeles Times y the Denver Business Journal.

 

William Bronchick ha sido el Presidente de la Colorado Association of Real Estate Investors desde 1996.