¿Cuál es la mejor Manera de encontrar Buenos Negocios?

Esta es una de aquellas preguntas que deben ser respondidas con otra pregunta. Para empezar, ¿qué es un buen negocio? Ésta no es una pregunta retórica, pues la respuesta depende de factores como:

  • Su estrategia de salida.
  • Sus recursos financieros.
  • Sus habilidades.
  • Sus metas.
  • Los riesgos y variables involucradas en cada propiedad en particular.



Comencemos diciendo esto: les mostraré mis métodos favoritos de encontrar buenos negocios y luego les explicaré porque son buenos negocios para mí.

Inicialmente hablemos acerca de la estrategia de salida.



Si utilizo un contrato en una propiedad, una de estas dos cosas puede pasar.



Si se encuentra en muy malas condiciones o fuera de mi territorio, lo venderé a otro inversionista para lograr que produzca ingresos rápidamente.



Si éste es el caso, un “buen negocio” es una edificación que conste de una a tres unidades y que se pueda vender con un contrato por sesenta por ciento de su valor “tal como está.”

Otra opción que puedo hacer es alquilarlo durante un año o dos.

En este caso, mi “buen negocio” será encontrar una propiedad unifamiliar que necesite un trabajo cosmético en un área decente y que yo pueda vender por el setenta por ciento de su valor “tal como está”.



En cualquier caso, mi estrategia de salida determina lo que yo creo que es un buen negocio.



Si me ofrecen muy barata una edificación con 40 apartamentos, no necesariamente la consideraría un buen negocio, pues no me interesa convertirme en terrateniente y existen pocos compradores mayoristas que se interesarían en una propiedad este tipo.

Lo mismo sucede con una propiedad comercial o una propiedad con valor histórico que necesite restauración.



Su capacidad financiera, incluyendo el efectivo y el crédito que usted tenga disponibles, también determinan lo que es un buen negocio para usted.



Imagínese que usted no tiene dinero disponible y no cuenta con buena capacidad de crédito, pero encuentra a un propietario que le venderá sin colocar dinero por anticipado.



Usted pagará el cien por ciento del valor de la propiedad, pero sus términos son tales que usted deberá arrendarlo por al menos US$300 mensuales para obtener utilidades.

¿Sería éste un buen negocio para usted a pesar de que no tendría descuento?



Podría ser. ¿Valdría la pena invertir su tiempo en encontrar negocios de este tipo? Sí, si fuera el tipo de negocios que usted puede manejar.



¿Sería este tipo de negocios llamativo para mí? Probablemente no, debido a que puedo encontrar muchos inmuebles que puedo financiar y obtener un 30 por ciento de descuento el día en que los compro.

¿Cuál es la diferencia? Conozco como ofrecerle dinero a los propietarios, y usted aún no lo sabe.



Sus habilidades también cuentan. Si usted no sabe acerca de reparaciones, para usted no sería lo más conveniente busca propiedades que necesiten trabajo mecánico importante con el fin de rehabilitarlas y revenderlas.

¡Y por favor no se le ocurra comenzar buscando “buenos negocios” en grandes unidades multifamiliares al menos que usted haya asistido al menos a un seminario para terratenientes!



Si un negocio no parece coincidir con sus metas, no se trata de un buen negocio sin importar qué tan barato sea o que tan bueno sea el financiamiento.



Si su meta es conservar propiedades a largo plazo con el fin de ganar descuentos tributarios y evitar reparaciones mayores, usted no debe comprar propiedades en mal estado.

 

Si usted cambia esta propiedad, usted habrá ganado una ganancia en capital que usted no desea.

Si usted rehabilitarlas propiedad, usted habrá faltado a su meta de evitar rehabilitaciones.



Finalmente, el riesgo y las variables involucradas en cada negocio se afectan sin importar que el precio y los términos de compra sean buenos o no.

 

He notado que mis compradores mayoristas están dispuestos a pagar el setenta por ciento del Valor de la propiedad luego de las reparaciones menos los costos de reparación - al menos que el costo la reparación no exceda los US$15,000.

Más que eso, usted estar hablando de una rehabilitación realmente grande.



Los compradores de ese tipo de propiedades típicamente desean ganar una utilidad alta.



De igual manera, las personas que compran propiedades para alquilar en zonas de guerra usualmente tienen que esperar por utilidades anuales que se aproximan al cincuenta por ciento del precio de compra.

¿Por qué? Debido a los costos de administración, los costos de cobros y los costos de impuestos locales - eso le dará a usted una idea.



Así que, de acuerdo a lo que yo considere que es un buen negocio (una propiedad de una a tres unidades familiares que yo pueda adquirir por el 70% o menos del valor de la propiedad tal como está pagando la he contado)

¿cuáles son mi forma favoritas de conseguir buenos negocios? En orden de importancia son:



      a) Correo directo.
      b) Mi anuncio en el periódico.
      c) Referencias provenientes de otros inversionistas y mayoristas.
      d) El MLS.
      e) Volantes puerta a puerta.



¡Aquí los tiene!

 

Artículo traducido y publicado con autorización expresa de REIClub.com
Créditos de las fotos e imágenes: Microsoft Corporation.
Traducción realizada EXCLUSIVAMENTE para Realtor Essentials.com por Mónica Yaneth Loeb Willes

Vena Jones-Cox

Vena Jones-Cox fue Presidente de la Real Estate Investor’s Association of Cincinnati, the Ohio Real Estate Investor’s Association, and the National Real Estate Investor’s Association.

 

Vena ha sido destacada en publicaciones como The Cincinnati Enquirer, Smart Money Magazine, Money Magazine y Reader’s Digest en artículos acerca de emprendedores exitosos en bienes raíces.

 

El negocio de bienes raíces de Vena Jones-Cox se enfoca en encontrar excelente negocios con casas de familias 1-3, y luego darle la opción de leasing o compra a propietarios de hogares o venderlos al por mayor a inversionistas y renovadores.

 

Dicho esto, ella compra y vende alrededor de 50 propiedades por año.

 

Vena es una invitada habitual en grupos de inversión de bienes raíces a lo largo del país, y disfruta especialmente trabajando con nuevos inversionistas.

 

Vena frecuentemente escribe artículos sobre inversión en bienes raíces y regulaciones medioambientales para varios periódicos y publicaciones, incluyendo su propia publicación mensual.

 

Ella ha sido oradora invitada en Cato Institute in Washington, D.C., en donde se ha referido al impacto que ha tenido para los pequeños negocios la regulación en las pinturas.

 

Y en su tiempo libre, Vena Jones-Cox es la anfitriona de un popular programa de radio semanal en la radio pública.